Арендная плата часть урожая

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Источник

Энциклопедия решений. Арендная плата по договору аренды земельного участка

Арендная плата по договору аренды земельного участка

Земельное законодательство устанавливает принцип платности использования земли в РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Внимание

Земельный налог уплачивают лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ). Арендаторы земельных участков не являются плательщиками этого налога и вносят за пользование землей арендную плату.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Это означает, что без согласования сторонами условия о размере арендной платы договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Если земельный участок находится в частной собственности, договором аренды устанавливается также порядок, условия и сроки внесения арендной платы (п. 4 ст. 65 ЗК РФ)

В отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, здесь и далее нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015). Названные Основные принципы предполагают, в частности, что порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть определены нормативными правовыми актами органов государственной власти и органов местного самоуправления (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы); должна предусматриваться возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (принцип предельной простоты расчета арендной платы) и т.д.

Как правило, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). В этих случаях размер платы за аренду земельного участка определяется по результатам такого аукциона. Существуют два способа определения размера арендной платы в случае проведения торгов на право заключения договора земельного участка: в ежегодном размере арендной платы (по общему правилу) либо в размере первого арендного платежа (по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, за исключением случая проведения аукциона в соответствии с п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ). Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольший ежегодный размер арендной платы или наибольший размер первого арендного платежа за земельный участок. При этом под первым арендным платежом понимается плата за право заключения договора аренды земельного участка. Этот платеж является частью общего размера арендной платы, который подлежит уплате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уплачивается первым по отношению к последующим платежам по такому договору аренды (п. 47 информации Минэкономразвития России от 22.04.2015).

Если аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признается несостоявшимся и договор аренды заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона (п. 2 ст. 39.7, п. 16 ст. 39.11, п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ, п. 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, далее — Правила определения размера арендной платы).

По общему правилу, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ (пп. 1 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Этот порядок определен вышеназванными Правилами определения размера арендной платы, которые предусматривают несколько вариантов ее расчета:

— в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка (от 0,01 до 2 процентов в зависимости от особенностей земельного участка, целей его использования и некоторых иных обстоятельств);

— в соответствии со ставками арендной платы или методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России (в отношении земельных участков, которые предоставляются для размещения отдельных объектов, в частности, автомобильных дорог, инфраструктуры железнодорожного транспорта, линий электропередачи, линий связи и некоторых других);

— на основании рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (это касается земельных участков, которые расположены за пределами территории РФ, а также участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, кроме случаев, когда размер арендной платы за такие участки должен определяться иными способами); в соответствии с этим порядком размер арендной платы рассчитывается как произведение рыночной стоимости участка и действующей ставки рефинансирования, установленной Банком России (п.п. 2 — 6 Правил определения размера арендной платы).

В случаях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов порядок определения размера арендной платы в отношении участков, которые находятся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ, а в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органом местного самоуправления (пп.пп. 2, 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

При этом, если уполномоченным органом изменена методика расчета регулируемой арендной платы (например, введены новые коэффициенты в формулу расчета такого платежа), измененная методика применяется к отношениям по договору аренды с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. Ее применение не требует заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды (п. 3 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4, утвержденного Президиумом ВС РФ 23.12.2015).

В ряде случаев законодательство устанавливает ограничения минимального или максимального размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Например, для лиц, указанных в п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы не может быть выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении арендуемых участков. Размер арендной платы за земельные участки, на которых размещены некоторые объекты государственного или муниципального значения либо которые предоставляются для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, которые находятся в федеральной собственности (п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ).

При пользовании арендатором здания или сооружения земельным участком, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, плата за пользование таким участком (или его частью) включается в плату за пользование зданием или сооружением, установленную договором аренды. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Иначе говоря, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх платы за сдаваемое в аренду имущество, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за такое имущество.

Если стороны заключают договор аренды с правом выкупа, обязательство арендатора по внесению арендной платы по такому договору прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако с учетом принципа платности использования земли в РФ покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате земельного налога в качестве неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), так как до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязанность по уплате земельного налога остается за продавцом (п.п. 7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Источник

Когда арендатор может учитывать аренду по-старому, без применения ФСБУ 25/2018

Не всем арендаторам нужно применять новые правила бухгалтерского учета аренды, установленные ФСБУ 25/2018. Таких не много. Повезло тем, кто отвечает целому ряду условий. Одним нужно соответствовать по отдельности, другим — одновременно.

Условия для упрощенного учета аренды в 2022 году

Арендатор может не переходить на новые правила бухучета аренды в одной из следующих ситуаций:

срок аренды — не более 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
рыночная стоимость предмета аренды без учета износа — не более 300 000 рублей (речь идет о стоимости аналогичного нового объекта);
арендатор может получать экономические выгоды от объекта независимо от других активов;
арендатор вправе применять упрощенный бухучет.

Если вы нашли в этом списке соответствующее вам условие, то дальше нужно оценить, выполняются ли одновременно следующие 3 условия:

договором не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору;
отсутствует возможность выкупа объекта по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

Обратите внимание, что к сроку договора формально подойти уже не получится. Нужно учитывать возможности и намерения сторон продлить договор. Например, краткосрочный договор фактически продолжает действовать, если стороны договорились о его пролонгации. На эту тонкость обратил внимание Минфин в письме от 4 октября 2021 г. № 07-01-09/80036.

Как учитывать арендные платежи при упрощенном учете аренды

Если вы твердо убедились в том, что ФСБУ 25/2018 вам применять не нужно, вы сможете в 2022 году арендные платежи признавать в качестве расхода равномерно в течение срока аренды.

Чтобы учитывать аренду по-старому, главное – убедиться в том, что вы имеете на это право. Если по условиям договора арендатор вправе выкупить предмет аренды или сдать его в субаренду, то воспользоваться упрощенным способом учета арендных платежей он не вправе (п. 12 ФСБУ 25/2018).

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Источник

Оплачиваем аренду земель выращенной продукцией

Горяная Е. А., преподаватель, ГОУ СПО КК «Лабинский аграрный техникум»

Сельхозорганизации могут выращивать продукцию как на собственных землях, так и на арендованных. Причем арендовать ее можно и у граждан. Способы оплаты аренды также различны: деньгами или собственной продукцией. Однако при оплате аренды в натуральной форме часто возникает вопрос о соблюдении критериев отнесения организации к сельхозтоваропроизводителям. Рассмотрим ситуацию, когда организация уплачивает единый сельхозналог.

Оценка продукции

Чаще всего у сельхозорганизаций возникают проблемы с оценкой выращенной продукции, переданной в оплату. Ведь в договоре может быть просто указано, что за пользование землей арендатор передает гражданину определенное количество, например, выращенного зерна.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Организации, перешедшие на ЕСХН, должны вести бухгалтерский учет в полном объеме. Поэтому для оценки продукции необходимо обратиться к ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Чаще всего выращенной сельхозпродукцией организации расплачиваются с гражданами, у которых они арендуют земельные участки. К ним относятся и земли (земельные паи), которые граждане получили в порядке приватизации земель колхозов и совхозов. Способы внесения арендной платы могут быть различными. Например, подпунктом 2 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ разрешено устанавливать арендную плату в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Именно такую форму и применяют на практике при аренде сельхозземель у граждан. Однако это условие обязательно должно быть указано в договоре.

Дополнительно отметим, что на основании статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления его в силу, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ.

Основное правило заключается в том, что передать в аренду можно конкретный земельный участок, а не земельную долю. Земельный участок должен иметь четкие границы, кадастровый номер и быть внесен в Единый государственный реестр земель.

Поскольку Закон № 101-ФЗ вступил в силу 28 января 2003 года, то отпущенные на это восемь лет истекают 28 января 2011 года. Такое изменение внес Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 297-ФЗ.

Передача сельхозпродукции в счет натуральной оплаты аренды земли в бухучете признается продажей готовой продукции. Поэтому такая выручка – это доход от обычных видов деятельности, и ее величина определяется стоимостью продукции, переданной организацией (п. 5 ПБУ 9/99). Стоимость сельхозпродукции необходимо определять исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах организация обычно определяет выручку от ее продажи (п. 6.3 ПБУ 9/99).

Иными словами, стоимость переданной продукции должна соответствовать ее рыночной цене.

ИСЧИСЛЕНИЕ ЕДИНОГО СЕЛЬХОЗНАЛОГА

Порядок определения и признания доходов в целях исчисления ЕСХН установлен в пункте 1 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Причем здесь применяют те же правила, что и при определении доходов для исчисления налога на прибыль. То есть доходы от реализации определяют по правилам статьи 249, а внереализационные доходы – по правилам статьи 250 Налогового кодекса РФ.

Доходом признают выручку от реализации, которая представляет собой все поступления за реализованную продукцию, выраженные в денежной или натуральной форме (п. 1 и 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ).

На основании статьи 40 Налогового кодекса РФ налоговики могут проверить уровень цен при оплате аренды в натуральной форме.

Из изложенного следует, что стоимость сельхозпродукции, переданной в оплату аренды земли, и в целях налогообложения признается выручкой от реализации. А ее стоимость должна соответствовать рыночной цене.

Обратим внимание еще на одно обстоятельство. При применении ЕСХН доходы и расходы признают кассовым методом (п. 5 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). Применительно к натуральной оплате аренды это означает, что организация не сможет признать расходы по аренде до тех пор, пока сама не передаст арендодателю в качестве оплаты выращенную продукцию. Именно в этот момент одновременно признают в доходах выручку от реализации и затраты по аренде.

Критерии сельхозтоваропроизводства

Критерии, позволяющие организациям применять ЕСХН, приведены в статье 346.2 Налогового кодекса РФ.

Основной из них заключается в том, что доля доходов организации от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки из сельскохозяйственного сырья собственного производства, должна составлять не менее 70 процентов в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг).

Мы определили, что стоимость сельхозпродукции, переданной гражданам в оплату аренды земли, признается выручкой от реализации. Поэтому ее рыночная оценка должна учитываться в величине доходов, от которых определяют критерий сельхозтоваропроизводителя.

Особенности налогообложения граждан

На основании статей 209 и 211 Налогового кодекса РФ плата, полученная гражданами от организаций в натуральной форме, признается объектом обложения НДФЛ. При этом налоговая база определяется как стоимость полученной ими сельхозпродукции, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 Налогового кодекса РФ. То есть и здесь стоимость сельхозпродукции определяют исходя из обычной цены реализации.

Датой получения дохода признается дата фактической передачи продукции (подп. 2 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ). Выплачивая гражданам арендную плату, организация признается налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ (п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Однако вполне возможно, что других доходов от данной организации, кроме полученной продукции, у гражданина нет. Значит, и удержать налог с доходов невозможно.

В этом случае организация должна в течение одного месяца с момента передачи натуральной оплаты в письменной форме уведомить инспекцию о невозможности удержать налог и о сумме задолженности (п. 5 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Источник