Оценка земли по плодородию

© ФГОУ ВПО Красноярский государственный аграрный университет

Источник

Глава 2. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПО ПЛОДОРОДИЮ

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА

Рассмотрены и рекомендованы к изданию

методической комиссией факультета природных ресурсов

Лрчшм riti.cKoro государственного технического университета

04 февраля 2008 г.

На основе индивидуального задания по нижеприведенному порядку вы­полняется весь проект. В пояснительной записке описывается теоретическая часть оценки качества земель и технология выполнения кадастровой оценки зе­мель сельскохозяйственного назначения в соответствии с нормативно-правовыми актами, приведенными в библиографическом списке. Выполняются расчеты рентообразующих факторов, удельных показателей кадастровой стои­мости сельскохозяйственных угодий и других групп земель сельскохозяйствен­ного назначения, сформированных объектов оценки. Расчеты рекомендуется выполнять, используя табличный процессор Microsoft Excel. По желанию и при наличии возможности графические материалы, например с помощью программ­ного продукта Maplnfo, можно преобразовать в цифровую модель и выполнить расчеты площадей контуров земельных участков.

Работа состоит из введения, трех глав и заключения.

Список сокращений:

ГЗК — государственный земельный кадастр

ГКО — государственная кадастровая оценка

ГКОЗ — государственная кадастровая оценка земель

ГКУ — государственный кадастровый учет

ЕГРЗ — единый государственный реестр земель

ЕГРП — единый государственный реестр прав

ЗУ — земельный участок

КПЗУ — кадастровый план земельного участка

МО — муниципальное образование

РФ — Российская Федерация

УПКС — удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка

© Архангельский государственный технический университет, 2008 © В.В. Пугин, 2008

Заданиена курсовое проектирование

Студент получает на кафедре геодезии и земельного кадастра АГТУ для курсового проектирования один планшет земельно-учетного плана землепользования сельскохозяйственной организации в масштабе 1:10000 и сле­дующие исходные материалы:

• характеристики технологических свойств и признаков почв по оценочным группам;

• данные о контурности сельхозугодий, рельефе местности;

• нормативы по рентному доходу для государственной кадастровой оценки сельхозугодий для условного административного района Архангельской области.

К каждому объекту оценки устанавливается качественный состав по каж­дой группе дорог соответственно: асфальтированные, с щебенчатым покрытием и грунтовые дороги по протяженности равные 1/3 от заданного расстояния.

Названия и индексы почв выписываются на земельно-учетный план, фор­мируется почвенная карта. Для оформления используются условные знаки, при­меняемые в землеустроительном проектировании.

Студент анализирует и систематизирует материалы и документы, содер­жащие сведения об объектах оценки, о составе угодий и качественном состоянии земель. Тщательному анализу подлежат материалы почвенных обследований, 4-го тура экономической оценки земель и 1-го этапа государственной кадастровой оценки сельхозугодий в Российской Федерации.

На земельно-учетном плане студент устанавливает и выделяет границы на­селенных пунктов и земельных участков, застроенных объектами сельскохозяй­ственных предприятий. Формирует границы минимумтрех объектов оценки (хозяйств) площадью более 300 га каждое с наиболее полным набором почвен­ных разновидностей (пример приведен в приложении) из полученных исходных данных для их кадастровой оценки в границах административного района. Про­водится корректировка земельно-учетного плана или выполняются дополни­тельные работы для получения недостающей информации по другим группам земель сельскохозяйственного назначения. Например, выделяются замкнутые внутрихозяйственные водоемы, дороги и древесно-кустарниковая раститель­ность, лесопокрытые земельные участки.

Пример, исходных данных:

ВВЕДЕНИЕ

Во введении рассматриваются цели, задачи и актуальность государствен­ной кадастровой оценки земель и задачи курсового проекта.

Земля ограничена в пространстве, всегда выступала и выступает предме­том особого интереса людей, спора по границам, качеству и площади. Государ­ство регулирует отношения по формам собственности на земельные участки, владению, пользованию и распоряжению-землёй. За использование земельных участков устанавливаются формы платы в виде земельного налога и арендной платы. Для определения обоснованной величины платы необходимы сведения не только о площади земельных участков, но и о качественных характеристиках, видах использования и стоимости. Одной из форм стоимости является кадастро­вая стоимость земельных участков, которая определяется в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель и иным способом (п.З ст. 66 Зе­мельного кодекса РФ).

В методических указаниях даны понятия объекта, предмета, показателей оценки, приведен краткий обзор развития оценки земель в России. Показана преемственность современных методов кадастровой оценки земель сельскохо­зяйственного назначения и ранее выполненных бонитировки почв и экономиче­ской оценки земель. Приведена методика расчета кадастровой стоимости сель­скохозяйственных угодий и других групп земельных участков сельскохозяйст­венного назначения. Представлена организация проведения оценки земель по землевладению, административно-территориальной единице и субъекту Россий­ской Федерации. В приложении приведены нормативы для государственной ка­дастровой оценки (ГКО) сельхозугодий по Архангельской области по результа­там первого тура (2001 год) ГКО, характеристики свойств и признаков почв по оценочным группам, шкала оценки групп почв, список оценочных групп почв Архангельской области и другие.

Глава 1. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

Рассматриваются понятия, история развития и содержание оценки земель, использование различных методик оценки качества земель в России.

Использование земли в Российской Федерации является платным (ст. 1,65 и 66 Земельного кодекса РФ), за исключением случаев, установленных законода­тельством РФ и субъектов РФ. Для реализации этого принципа необходимо оп­ределить кадастровую стоимость земельных участков для целей налогообложе­ния и иных случаев, установленных законодательством. Порядок проведения ГКОЗ устанавливается Правительством Российской Федерации [5]. ГКО в соот­ветствии с постановлением Правительства РФ [6] проводится не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. Приоритетной целью кадастровой

оценки земель является нормативно-информационное обеспечение государст­венного регулирования земельных отношений, поэтому оценка земель проводит­ся как государственное административно-техническое мероприятие. Государст­венной кадастровой оценке земель предшествовали различные способы оценки

ЭМЮТМО-оценочные работы до 1°98 года не отличались многообразием. Можно нипп. шпорить о риШПИНЯ этапах их развития в научных исследованиях и практике. Местные условия учитывались и фиксировались в бонитетах плодо­родии ночи и экономических нормативах по субъектам РФ.

Под оценкой земель следует понимать определение их сравнительной, производительной ценности в сельском хозяйстве или, другими словами, отно­сительной доходности, получаемой от земли различного качества. В результате оценки земель, в соответствии с ееназначением, определяются форма и величи­на стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочная стоимость) на определенную дату оценки, т.к. постоянно происходят существенные изменения в экономике, изменяется качество земель, стоимость продукции, техники и т.д.

Земля как средство производства в сельском хозяйстве обладает рядом особых качеств. Качество земель определяют плодородие, местоположение и технологические условия.

Плодородие — способность почвы удовлетворять потребность растений в питательных веществах и влаге (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, декоративном и парковом хозяйстве идр.). Различают естественное и искусст­венное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют эко­номическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных.природно-климатических условиях. Происходит накопление питательных веществ, причем их количество различно и зависит от природно-климатических условий. Например, при отсутствии влаги не могут быть использованы запасы питательных веществ в почве. Такое плодородие на­зывается потенциальным.

Искусственное плодородие формируется в результате воздействия чело­века на землю: мелиорации, обработки почвы, удобрения и др.

Экономическое (эффективное) плодородие создается только путем вло­жения в землю затрат живого и овеществленного труда. Расчленить естественное и искусственное плодородие в современных условиях невозможно. Экономиче­ское плодородие зависит от культуры земледелия, от количества затрат живого и овеществленного труда.

Плодородие является динамичным показателем почвы. Оно или увеличи­вается, или уменьшается под влиянием всевозможных факторов. Например, за­грязнение земель выбросами исбросами промышленных, транспортных и дру­гих объектов могут вывести из сельскохозяйственного использования часть тер­ритории, так как получаемая с неепродукция может быть не пригодной. В таком случае можно говорить о том, что потенциальное плодородие высокое, а эконо­мическое — отсутствует.

Плодородие почвы может быть определено через урожайность сельскохо­зяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через от­ношение произведенной продукции на единицу площади к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).

Качество земельных участков, кроме плодородия, зависит и от местопо­ложения.

Местоположениеземельных участков характеризуется такими показате­лями, как:

— удаленность от города, сельских населенных пунктов;

— наличие транспортных и инженерных коммуникаций;

— наличие пунктов переработки и реализации продукции;

— наличие баз снабжения предприятий удобрениями и сельскохозяйствен­ной техникой и т.д.

На качество земельных участков влияют также пространственно-технологические условия. К таким условиям относят:

— удобство подъезда к полям и другим используемым участкам;

— размер земельного участка;

— конфигурацию земельного участка;

— наличие закамененности, кустарников, заболоченных участков и др.
Для комплексного определения роли этих показателей производится

оценка земель, определение их плодородия и местоположения по показателям, которые характеризуют качество земельных участков. Оценка земель по плодо­родию складывается из бонитировки почв и экономической оценки.

Глава 2. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПО ПЛОДОРОДИЮ

Дается описание понятия объекта, предмета и критериев оценки плодоро­дия земель, оценки качества земель по плодородию через бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Студенты осваивают технологию оценки качества земель.

Бонитировка почв

Бонитировкапочв представляет собой сравнительную (балльную) оценку качества почв по совокупности свойств, определяющих их плодородие, влияю­щих на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых агрок­лиматических условиях и интенсивности земледелия. Она проводится по основ­ным, устойчивым во времени свойствам почв, коррелирующим со средней мно­голетней урожайностью культур на этих почвах. Сопоставимость агроклимати­ческих условий и интенсивности земледелия достигается путем природного

сельскохозяйственного зонирования территории с выделением сравнительно од­нородных по указанным признакам зон — земельно-оценочных районов [12].

Задача бонитировки — выявить земли наиболее благоприятные для возде­лывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т.е. дать оценку агроно­мическому качеству почв.

Объектомбонитировки почв являются почвенные разновидности, выде­ленные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные по усло­виям увлажнения, залегающие на одинаковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатическим свойствам).

Предметом бонитировки почв является естественное плодородие почв или их агротехнических групп.

Критериембонитировки почв являются их природные диагностические свойства, оказывающие существенное влияние на урожайность сельскохозяйст­венных культур. К таким свойствам относятся мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия и другие. При проведении бонитировки почв тщательно анализируется влияние диагно­стических признаков на урожайность сельскохозяйственных культур, и опреде­ляются количественные характеристики такого влияния. Бонитировка почв про­водится по основным устойчивым во времени свойствам почв, коррелирующим со средней многолетней урожайностью культур на этих почвах.

Таксономической (оценочной) единицей при внутрихозяйственной оценке земель служит почвенная разновидность. При бонитировке почв выбирают глав­ные свойства (бонитировочные признаки), которые существенно влияют на уро­жайность культур. В различных зонах эти признаки могут быть разными в зави­симости от того, как они проявляются в конкретных условиях.

Расчеты позволяют определить цену одного балла естественного плодоро­дия почвы. Она представляет отношение средней многолетней урожайности сельскохозяйственных культур (по каждой в отдельности) на данной почве к общему баллу ее бонитета.

2.2. Экономическая оценказемель

Экономическая оценка земель— сравнительная оценка экономического плодородия по экономическим показателям при сопоставимых условиях произ­водства.

В системе земельного кадастра экономическая оценка земель характери­зует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяет производительную способность разнокачественных земель с помо­щью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования.

Объектомэкономической оценки земли являются участки, используемые в различных отраслях народного хозяйства. Неиспользуемые земли могут быть оценены под различные виды потенциального использования (оценка потенци­альных возможностей земельных участков).

Предметом экономической оценки земли является экономическое (эффек­тивное) плодородие и местоположение земельных участков (качество земель). Оно аккумулирует в себе характеристики естественных свойств земли в их не­разрывной связи с развитием производительных сил и является конкретным вы­ражением общественной потребительной стоимости земли как средства произ­водства в сельском хозяйстве.

Критерием экономической оценки земли является величина продукции, отнесенная к равновеликим затратам, вложенным в участки различного плодо­родия и местоположения.

Экономическая оценка проводится в двух аспектах:

— общая оценка земель;

— частная оценка — оценка земель по эффективности возделывания отдель­ных культур (видов насаждений).

Основными показателями общей оценки земель являются:

— продуктивность (стоимость валовой продукции, руб./га);

— окупаемость затрат (руб./руб.);

— дифференциальный доход (дополнительная часть чистого дохода на зем­
лях лучшего качества и местоположения, руб.).

Оценочные показатели рассчитываются по агропроизводствешшм груп­пам почв в границах оценочных районов по отдельным хозяйствам, полям сево­оборотов и земельным участкам с поправками на технологические условия и ин­тенсивность производства конкретного хозяйства. В Российской Федерации с 1971 по 1989 год выполнено четыре тура экономической оценки сельскохозяй­ственных угодий.

2.3. Понятие земельной ренты

Методологической основой экономической оценки земель служит учение о почвенном плодородии и земельной ренте. Рентой принято называть регулярно получаемый доход, обусловленный устойчивыми во времени природными или экономическими условиями его образования. Например, доход с капитала, иму­щества, сданного в аренду, заложенного в банк, или дополнительный доход с зе­мель относительно лучшего качества и местоположения, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.

Основными причинами образования и условиями присвоения земельной ренты являются:

— пространственная ограниченность продуктивных площадей сельскохо­зяйственных угодий;

— использование земли собственником или сдача земельного участка в

— различия земельных участков по качеству и местоположению.
Земельная рента выступает в двух основных формах: .абсолютной и диф­
ференциальной.

Дифференциальная земельная рента Iпредставляет собой величину до­полнительного чистого дохода, получаемого землевладельцем или землепользо­вателем на землях лучшего естественного плодородия и местоположения, не требующего от предпринимателя затрат труда и ресурсов.

Дифференциальная земельная рента (ДР) определяется как разность меж­ду валовой продукцией (ВП) и ценой её производства (ЦП) в землевладении, то есть

Цена производства равна затратам на использование земель (3), увеличен­ным на минимально необходимый для воспроизводства норматив доходности (HJ на худших землях, то есть

Необходимость минимального норматива рентабельности производства объясняется тем, что предприятие не может развиваться при нулевой рентабель­ности. Для ведения хотя бы простого воспроизводства требуется иметь мини­мально необходимую доходность производства.

Схема формирования дифференциальной земельной ренты по качеству земель приведена на рис. 1.

Рис. 1. Схема формирования дифференциальной земельной ренты

На рис. 1. все земли Российской Федерации условно разбиты на 10 классов по плодородию и технологическим свойствам. Выделяются три группы земель по их рентоспособности:

— рентоносные — лучшие, хорошие, средние и ниже среднего качества зем­ли (1-7 класс качества);

— худшие, безрентные земли, на которых дифференциальная рента равна нулю (на границе между 7-8 классами);

— наихудшие из используемых земель, на которых дифференциальная рен­та отрицательная (8-10 класс качества).

Абсолютная земельная рентане связана с качеством и местоположением земель. Она обусловлена в основном правом собственности на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.

Абсолютная земельная рента (минимальная) устанавливается в одинако­вом размере для всех земель на всей территории России. Понятие абсолютной земельной ренты применяется в российской земельно-оценочной практике для установления минимальных ставок налога на безрентные (по дифференциальной ренте) земли — худшие из используемых земель. Она устанавливается исходя из расчетной доходности на безрентных землях. Для проведения ГКОЗ сельскохо­зяйственного назначения абсолютная земельная рента равна 12 руб./га.

Обе формы ренты (дохода) не являются заслугой землевладельца (пред­принимателя) и поэтому подлежат частичному изъятию в виде земельного нало­га. В связи с тем, что не существует методов определения реальных величин этих форм ренты, они устанавливаются при кадастровой оценке земель, соответ­ственно, нормативным и расчетным путем.

Дифференциальная земельная рента II выступает в виде дополнитель­ного чистого дохода, создаваемого землевладельцем и землепользователем за-счет более интенсивного ведения сельскохозяйственного производства по срав­нению с худшим и средним уровнем хозяйствования, сложившимся в данных конкретных природно-экономических условиях. Дополнительный (разностный) чистый доход в виде ренты II создается засчет внедрения интенсивных систем земледелия, новейших технологий, высокопроизводительных машин и оборудо­вания, новых высокоурожайных сортов, а также в результате повышения плодо­родия почв и ряда других организационно-экономических мероприятий. В бюд­жет не изымается.

Глава 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Студенты изучают и описывают основные положения, этапы государст­венной кадастровой оценки земель (ГКОЗ), группировку земель сельскохозяйст­венного назначения, осваивают технологию кадастровой оценки сельскохозяй­ственных угодий. Выполняются расчеты УПКС земель сельскохозяйственного назначения на примере трех объектов оценки учебного административного рай­она Архангельской области.

3.1. Основные положения, этапы ГКОЗ сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного на­значения —■ совокупность административных и технических мероприятий, на­правленных на определение кадастровой стоимости земельных участков сель­скохозяйственного назначения в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату.

Для обеспечения сопоставимости результатов ГКОЗ сельхозназначения, работа в Российской Федерации выполняется на основе единых методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйст­венного назначения, которые утверждены приказом Министерства экономиче­ского развития и торговли РФ № 145 от 01.07.2005 г. (далее — методические ре­комендации). Методические рекомендации разработаны во исполнение поста­новления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О госу­дарственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с «Правилами прове­дения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постанов­лением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного на­значения, с учетом их состава на основании ст. 77 Земельного кодекса РФ [1] и особенностей формирования рентного дохода в сельскохозяйственном произ­водстве, проводится по шести группам земель, выделяемых по функционально­му назначению:

I группа — сельскохозяйственные угодья;

II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, здания­ми, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа — земли под замкнутыми водоемами;

IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за ис­ключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли (за исклю­чением тех, на которых ведется промышленная разработка (добыча) общерас­пространенных полезных ископаемых) и прочие земли (за исключением пригод­ных под оленьи пастбища);

V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законода­
тельством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевла­
дельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвоз­
мездного пользования;

VI группа — земли пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельхозназначения в РФ вы­полнялась поэтапно, вначале проводилась оценка сельхозугодий, а затем осталь­ных групп земель сельхозназначения. Для расчета кадастровой стоимости объек­та оценки по всем видам угодий, выполняется суммирование стоимости сельхо­зугодий и не сельскохозяйственных угодий. По мере развития рынка земель

сельскохозяйственного назначения и накопления информации о ценах купли-продажи и арендной платы станет возможной рыночная оценка земель. Не будет необходимости в определении расчетной кадастровой стоимости. Она будет ус­танавливаться в виде фиксированного норматива (процента) от рыночной стои­мости земельных участков. Однако, при любом способе оценки земель, цена и стоимость участков будет различаться в зависимости от основных рентообра-зующих факторов: плодородия почв, технологических свойств и местоположе­ния.

Схема ГКОЗ сельхозназначения представлена на рисунке 2.

Рис. 2. Схема кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Источник