Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры – серьезный и ответственный шаг. Выбирая будущее жилье, каждый стремится не только найти лучший для себя вариант, но и максимально обезопасить себя от возможных сложностей. Важно учесть и юридические аспекты при приобретении квартиры, и необходимость грамотного оформления документов. На юридические формальности, такие как проверка юридической чистоты и безопасности сделки, уходит много времени и сил и, зачастую, требует найма стороннего специалиста.

Покупать самим или обратится к риэлтору

Каждый решает этот вопрос для себя сам. Услуги риэлтора стоят приличных денег (около 50000 рублей), но помогут сэкономить вам время. Риэлтор также может подобрать вам более выгодные варианты. Цены, которые указаны на сайтах объявлений, обычно, имеют мало отношения к реальной стоимости квартир. Это так называемые «хотелки» продавцов. Действительную рыночную стоимость объекта может оценить только профессионал – оценщик или риэлтор. Также, профессиональный риэлтор видит слабые места квартиры и может прилично сбить цену. Поэтому, если это ваша первая покупка и вы еще не научились разбираться во всех нюансах рынка недвижимости, то лучше обратиться к профессионалам.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Если вы планируете приобрести жильё на вторичном рынке без привлечения посредников, вам следует учесть некоторые нюансы процедуры, чтобы грамотно оформить сделку и не попасть к мошенникам. Кроме этого, продавец не всегда имеет право на владение квартирой, следовательно, заключённый договор купли-продажи может быть аннулирован по решению суда.

Чтобы избежать возможных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, специалисты рекомендуют проверить юридическую чистоту сделки, а именно:

  • информацию о совладельцах, супруге продавца и всех прописанных по адресу лицах (при наличии);
  • ранее осуществляемых сделках с данной недвижимостью (сведения содержатся в выписке из ЕГРП);
  • наличие прав на квартиру у продавца, а также действительность его паспорта;
  • отсутствие обременений на жилье (ареста, залога, аренды и т. д.);
  • действительность документов на помещение, предоставленных продавцом;
  • совпадение информации в бумагах из БТИ с фактическими параметрами квартиры.
Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Специалисты рекомендуют по возможности не покупать жильё через представителя владельца. Доверенность, имеющаяся у второй стороны сделки, должна быть удостоверена в нотариальной конторе. Однако документ не так сложно подделать. Перед подписанием бумаг проверьте действительность доверенности и паспорта представителя.

Кроме этого, никогда не приобретайте объект «со слов продавца», то есть без фактического осмотра помещения. Проверьте, соответствует ли выбранное вами жильё необходимым параметрам и вашим личным предпочтениям.

Передача продавцу наличных денег – тоже не совсем безопасный вариант расплаты. Вы можете открыть специальный счёт в банке или хотя бы оформить расписку в письменном виде о факте получения финансов, оговорённых договором.

Полезная статья: Расчет неустойки по договору долевого участия. Какие документы нужны при покупке вторичного жилья?

Продавец обязан предоставить потенциальному покупателю до момента заключения договора не только правоустанавливающие документы, на основании которых у него возникло право собственности на объект, но и прочие бумаги, а именно:

  • выписку из ЕГРП или оформляемое ранее свидетельство о праве владения помещением (также удостоверяет факт владения квартирой и содержит в себе полную характеристику недвижимости);
  • удостоверение личности (обычно паспорт);
  • бумаги из БТИ (кадастровый и технический паспорта, при отсутствии последнего допускается предъявление экспликации и поэтажной планировки);
  • выписку о зарегистрированных в квартире жильцах из домовой книги;
  • копию финансово-лицевого счёта;
  • справку об отсутствии задолженности по квартплате (изготовляется в РЭУ);
  • согласие на сделку, заверенное нотариально, от супруга (если жильё является совместным владением), органов опеки (если хозяин или совладелец части имущества недееспособен либо не достиг полных 18 лет), всех сособственников квартиры.
Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Отдельное внимание необходимо уделить самому договору купли-продажи. Он оформляется в письменном виде, при необходимости заверяется в нотариальной конторе. Содержание может дополняться пунктами, соответствующими особенностям сделки.

К примеру, если при покупке используются средства из материнского капитала (государственной программы для обеспечения семей с количеством детей больше двух), в типовой договор вносится условие о применении сертификата.

Если на квартире имеется обременение, данная информация также обязательно указывается в тексте документа. К примеру, при наличии неоплаченной ипотеки типовой шаблон договора может выглядеть следующим образом. Если отчуждается только часть жилья, основной документ также подлежит изменению.

Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго

Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».

По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.

Как изменилась цена на новостройки по России

В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.

Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).

Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.

Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.

Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов

Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.

Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.

«Недвижимость всегда была неким "защитным активом", в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».

Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.

Покупаем квартиру: что выбрать?

Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.

  • Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
  • Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
  • Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки – «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
  • Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
  • Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
  • Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.
Читайте также:  Для чего нужен дроссель в люминесцентных светильниках

Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.

Читайте далее:

Повышенный спрос на госипотеку под 6,5%

Как быстро и выгодно продать квартиру через агентство недвижимости

Дальневосточная ипотека 2%

Что представляет из себя квартира-евродвушка?

Владельцев неучтенной недвижимости будут искать

  • Share on Facebook
  • Odnoklassniki
  • VKontakte
  • Tweet
  • Telegram
  • WhatsApp
  • Google+
  • LinkedIn

Центр или окраина? Где лучше купить квартиру для аренды

Традиционно самым высоким спросом у арендаторов пользуются дешёвые квартиры на окраине, но рядом с метро. Такое жильё никогда не будет простаивать.

Лучше покупать квартиру в районах, где развивается транспортная инфраструктура. В Москве и Подмосковье для многих арендаторов важна пешая доступность беспробочного транспорта (станций метро, МЦК или МЦД). Это один из главных критериев выбора. Но тут есть нюансы. Например, в таких местах квартиры быстрее дорожают, — рассказала заместитель директора департамента аренды квартир агентства «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По её словам, продавцы недвижимости, рядом с которой будет располагаться новая платформа, начинают увеличивать цену. В среднем жильё дорожает на 7–10% сразу после появления информации о строительстве объекта — года за два до его реального ввода в эксплуатацию. Примерно на 10–15% дорожает недвижимость после открытия станции.

Однако, уточнила Оксана Полякова, речь идёт о квартирах, расположенных в 5–10 минутах ходьбы от платформ. Что же касается жилья, которое находится дальше, то цена на него может вообще не измениться.

Биткоин ждёт грандиозный обвал. Когда рухнет курс и как защитить сбережения в криптовалютеКурс биткоина уверенно движется к отметке в 20 тысяч долларов. Криптоэнтузиасты уверены: на днях цифровое золото обновит исторический максимум. Впрочем, уже к концу этой недели есть все основания ждать обвала курса биткоина. Лайф выяснил, когда это может произойти и как спасти свои сбережения.

Кстати, не стоит обходить вниманием и загородную недвижимость. Хороший доход с аренды могут приносить не только квартиры в мегаполисах.

В нынешних реалиях пандемии особым спросом пользуется недвижимость за пределами крупных городов. Причём снимают её не только на долгий срок. Сравнивая предыдущие две недели с аналогичным периодом прошлого года, мы заметили, что спрос на посуточную аренду загородных объектов в Московской области увеличился на 46%, а интерес к квартирам в Москве, напротив, снизился на 15%. При этом самый большой интерес к туристической аренде жилья за городом был замечен в Татарстане, Челябинской области и Башкортостане, а квартир — в Екатеринбурге, Новосибирске и Махачкале, — пояснил руководитель направления краткосрочной аренды сервиса «Авито недвижимость» Артём Кромочкин.

Если говорить про пригород, то там большим спросом у арендаторов пользуются частные дома, а не квартиры. На жильё в многоэтажках не распространяется ажиотажный спрос, связанный с последствиями пандемии. Плюс квартиру за городом придётся сдавать гораздо дешевле. Цены могут быть на 30–50% ниже.

При этом цена отделки, к примеру, почти не изменится. Поэтому и окупаться такой объект будет намного дольше, — обратила внимание заместитель генерального директора fee-девелоперской компании «Kaskad недвижимость» Ольга Магилина.

Выгоднее всего вкладывать деньги в студии, а также в одно- и двухкомнатные апартаменты, расположенные в пешей доступности от метро. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Если говорить про столичный регион, то, по его мнению, лучше покупать жильё в Новой Москве либо Подмосковье рядом с метро и станциями МЦД. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем в Москве, а транспортная доступность, если пользоваться общественным транспортом, такая же. Если найти подобный вариант, то стоимость аренды жилья может быть сравнима с ценами внутри МКАД.

Двойной перевод и новый график. Как изменится порядок получения социальных выплатВ декабре ряд социальных выплат можно будет получить в двойном размере, а действие некоторых льгот продлят. Как в этом месяце будут начислять пенсии и пособия?

Необходимая документация

Прежде чем оформлять сделку купли-продажи, проверьте бумаги владельца. Их надо запрашивать в обязательном порядке в самом начале процесса, так как эти бумаги потребуются для оформления права собственности в Росреестре.

Приобретатель при себе обязан иметь паспорт гражданина РФ. Если вы не нанимали риелтора, то можете самостоятельно определить, проходят ли бумаги юридическую безопасность.

Для проверки нужно запросить:

  • выписку из домовой книги (архивную, при необходимости);
  • выписку из лицевого счета;
  • справки от владельцев о вменяемости, то есть они не стоят на учете в психиатрической клинике или наркологии;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Внимательно изучите архивную выписку. Если накануне сделки собственник выписал инвалида или детей, то вас должно это насторожить. В этом случае запрашивается разрешение из органов опеки и попечительства, а также бумаги об обеспечении выписанных лиц жильем. Это важно, иначе органы опеки могут через суд отменить сделку.

Обязательно требуйте расписку об отсутствии задолжностей по квартплате. Если есть долги, то с собственником можно договориться о снижении стоимости жилплощади. Если у квартиры часто менялись собственники, не стоит ее покупать. Эту информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН.

Какие бумаги потребуются для покупки жилья

При составлении договора необходимо указать сведения о продавце и покупателе, описание приобретаемой жилплощади, а также расписать права и обязанности сторон. Обязательно прописываются условия передачи оплаты и стоимость квартиры.

Важно! Продавец не должен вестись на провокации покупателя, если тот просит в бумагах указать меньшую стоимость, чтобы не выплачивать большой налог за получение дохода после свершения сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь, так как при спорной ситуации суд будет опираться только на информацию, указанную в бумагах.

Для регистрации прав собственности нового владельца потребуется:

  • договор купли-продажи, подписанный участниками процесса;
  • документ, удостоверяющий личность гражданина (продавца и покупателя);
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие органов опеки, если в продаваемой квартире прописаны несовершеннолетние дети;
  • распоряжение приема-передачи;
  • чек об оплате государственной пошлины;
  • технический паспорт на квартиру;
  • согласие супруга, если жилье куплено в браке.

Вся собранная документация передается в Росреестр для регистрации. После внесения сотрудником всех необходимых данных, новый владелец может полноценно распоряжаться приобретенной жилплощадью.