Как сделать перепланировку в квартире по закону в 2020 году

Перепланировка квартиры – это способ организации пространства, изменение плана помещений в соответствии с собственными потребностями, предпочтениями и представлениями о функциональной и комфортной жилплощади. Чтобы добиться желаемого результата, квартиросъемщики и собственники могут осуществить, например, следующие действия:

Классификация перепланировки по законности:

  1. согласованная – ремонт, на реализацию которого было получено разрешение от жил. отдела;
  2. самовольная переделка – ремонтные мероприятия, которые были сделаны без оповещения властей;
  3. незавершенное переустройство – это перепланировка, на которую было получено разрешение, но после окончания работ не был подписан акт завершения, благодаря которому можно заказать обновленные документы.

Классификация по сложности ремонта:

  1. простая перепланировка – для ее согласования не потребуется проект, достаточно лишь эскиза;
  2. сложная переделка – перепланировка, затрагивающая несущие конструкции и предполагающая внушительный список работ, не может обходиться без создания проекта и без предварительного обследования помещения на состояние несущих конструкций.

Что считается перепланировкой в квартире, которая требует согласования

При определении, что является перепланировкой квартиры, а что нет, следует ознакомиться с законодательными нормами. В 25 статье Жилищного кодекса оговорено, что ремонтные работы, касающиеся изменений в расположении и конфигурации помещений являются перепланировкой. Все это необходимо учесть в техпаспорте по всем действующим правилам, что поможет избежать последующих спорных ситуаций при покупке и продаже недвижимости.

Чтобы улучшить жилищные условия, некоторые собственники и съемщики помещений проводят капитальные ремонты, которые затрагивают перенос стен в квартире. Все эти действия нужно зарегистрировать в БТИ. Но выполнять подобные условия многие граждане не желают, ведь цена за оформление составляет около 2500 рублей, а хлопотать по этому делу придется до двух месяцев, оформляя и собирая нужные бумаги.

Все это заканчивается, как правило, немалыми штрафами, а узаконить самовольную перепланировку придется в любом случае, ведь продать такую квартиру будет невозможно. Поэтому следует заранее спланировать эту процедуру, создать план всех необходимых мероприятий и обратиться с ними к представителям БТИ, чтобы скоординировать перепланирование помещения.

Нельзя проводить действия по изменению конфигурации жилья в следующих случаях:

Что считается перепланировкой в квартире, которая требует согласования
  • увеличивать площади кухонных помещений и санузла в счет метража комнат для проживания (нельзя расширять эти элементы квартиры более чем на 25% от жилплощади);
  • совмещать кухни с другой жилплощадью с помощью арочных конструкций, когда в жилье проведено централизованное газовое снабжение (при оснащении многоквартирных домов электроплитами такое возможно);
  • сносить несущие стены и перегородки;
  • демонтировать или перемещать инженерно-технические коммуникационные сооружения (трубы ХВС и ГВС, радиаторы, вентиляционные каналы, проемы);
  • перемещать туалет и ванну на участки квартиры, на которых у жильцов внизу находятся комнаты для проживания (кроме помещений в два яруса);
  • перемещать радиаторы отопления или делать отвод от центральной системы на балконах и лоджиях;
  • увеличивать балконное пространство при помощи жилплощади (можно совмещать их арочными проемами, которые не шире метра).

Помимо подобных запрещенных мер следует знать, что при капремонте нельзя делать хуже существующие условия для жизни в квартирах. При этом можно:

  • совмещать кухонное помещение (в том числе с газовой плитой) с остальной жилплощадью при установленных дверях, арочных устройств, раздвижных механических приспособлений;
  • увеличивать туалет и ванную при помощи коридоров, но уровень напольного покрытия вне этих помещений при этом должен быть ниже;
  • перемещать водопроводные и отопительные трубы от стояка, увеличивая их протяженность, но оставлять прежний угол слива.

Также при проведении реконструкции и капремонтов следует учитывать время проведения работ (с до в будни и с до в праздники).

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Жилищный кодекс регулирует все возможные виды ремонтных работ, в том числе перепланировку квартиры.

Читайте также:  11 советов по отделке фартука (рабочей стены) на кухне

Обратите внимание! Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации жилого объекта, которые повлекут за собой внесения изменений в технический паспорт жилплощади

Ремонтные работы делятся на работы по переустройству жилья и перепланировку.

К переустройству жилья относится:

  1. Перемещение отопительных приборов.
  2. Переоборудование коммуникаций санузлов, монтаж оборудования.
  3. Переустройство газовой плиты, с ее заменой.

К перепланировке квартиры относится:

  • Перенос или ликвидация стен в квартире.
  • Изменение количества комнат, добавление стен.
  • Обустройство дополнительных специализированных комнат.
  • Установление дополнительных перегородок.
  • Смена места устройства кухни и сан узла..
  • Расширение жилплощади за счет добавления пристроек к дому

Практически каждый вид работ должен иметь соответствующее разрешение органов жилищной инспекции или другого органа, уполномоченного выдавать данные разрешения.

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией. Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

Для получения разрешения необходимо обратиться в органы местной власти, которые уполномочены принимать решения, предоставив им проект. В качестве проекта можно взять типовые формы, которые подходят по строению многоквартирного дома и тому, что хотят в получить собственники квартиры.

Если перепланировка квартиры была произведена собственниками квартиры, без уведомления и получения на это соответствующего разрешения от органов жилищной инспекции, им грозит штраф, а так же возврат квартиры в первоначальный вид.

Местная администрация может отказать в проведении перепланировки , в случаях когда:

  1. Не все документы были представлены.
  2. Документы не дают полномочий для осуществления перепланировки.
  3. Проект, представленный в органы, не соответствует законодательным нормам.

Что собственник может сделать без получения разрешения

Перечень работ, именуемых переустройством, довольно обширен. Для их проведения необходимо получить разрешение только от собственника, если это съемная квартира. Никаких запретов не установлено для:

  • выполнения косметического ремонта, то есть покраски стен или поклейки на них обоев, монтажа напольных покрытий и плинтусов, укладки плитки на стены и полы, установку натяжных потолков;
  • установки оконных конструкций в существующие проемы;
  • создания или демонтажа встроенной мебели, включая антресоли и шкафы;
  • замены балконного остекления;
  • смены сантехники без ее перемещения;
  • установки раздвижных дверей взамен распашных;
  • замены электропроводки, водопроводных и канализационных труб внутри квартиры на аналогичные;
  • переустановки отопительных радиаторов и труб к ним;
  • монтажа на конах и балконах защитных сеток или антенн.

Запреты

Следующим шагом на пути к перепланировке является изучение основных запрещённых изменений. Такие преобразования не могут вноситься ни при каких условиях.

К ним относятся:

  1. Снос несущих конструкций (стен, перегородок, панельных перекрытий и т. п.). Однако частичное устранение некоторых участков в них разрешено. К примеру, обустройство арочного проёма. Для того, чтобы понять, что будет входить в понятие частичного устранения, нужно обратиться к инженерам из жилищной инспекции.
  2. Увеличение мокрых зон за счёт жилых помещений. Разрешение на подобную перепланировку можно получить, если под квартирой находится подвальное, подсобное или иное нежилое помещение. Если внизу расположена обычная жилая квартира, то расширенная часть мокрой зоны будет расположена над жилой комнатой соседей, а это запрещено.
  3. Перепланировка газифицированных кухонь. Объединение жилого и газифицированного помещения запрещено. Кроме того, нельзя обустраивать открытые проёмы между ними. Газифицированная кухня и комната должны быть разделены плотно закрывающейся межкомнатной дверью или раздвижной перегородкой.
  4. Попытка скрыть вспомогательное оборудование газовой системы (шланги, краны и т.п.). Подобные манипуляции могут привести к плачевным последствиям. К примеру, попытка спрятать шланг подачи газа под мойкой может стать причиной его разрушения из-за сырости, что может привести к утечке газа.
  5. Полное устранение жилой площади. В большинстве случаев это происходит в однокомнатных квартирах в случае переоборудования их в студии при объединении кухни и комнаты. Это приводит к образованию гостиной, которая к жилой площади не относится.
  6. Объединение холодных, жилых и мокрых зон. К примеру, кухни, балкона и комнаты. Между холодной и жилой или холодной и мокрой зонами должны присутствовать перегородка или дверь.
  7. Устанавливать дополнительные отопительные приборы в холодных зонах. Обратите внимание, что установить дополнительную электрическую систему “тёплый пол” на балконе (террасе, лоджии) можно, а вот обустроить эту же систему от действующего отопления или установить дополнительный радиатор нельзя.
  8. Обустраивать систему “тёплый пол” в ванных комнатах за счёт действующей (водной) системы отопления.
  9. Демонтировать порожки между санузлом (ванной) и другими помещениями. Порожек в них выступает в качестве средства, которое препятствует распространению воды в случае потопа.
Читайте также:  Как класть плитку на пол: варианты раскладки и пошаговая инструкция

Что разрешено, а что нет при перепланировке по СНИПАм в [year] году?

Стоит сразу отметить, что не допускается к перепланировке помещение, находящееся в аварийном доме, если объект, в котором находится помещение входит в состав культурного наследия и перепланировка меняет общий вид фасада, и если изменение проекта жилища приведёт к несоблюдению санитарных норм.

Если же подобных проблем нет, необходимо соблюсти следующие условия:

Что разрешено, а что нет при перепланировке по СНИПАм в [year] году?
  • Сохранить несущие стены и вентиляцию
  • Не располагать ванную комнату и туалет над жилыми помещениями соседей
  • Не подключать теплые полы к системе центрального отопления

Работы, которые не запрещены, можно проводить в ходе перепланировки, но предварительно их нужно согласовать и официально оформить. Это можно сделать в БТИ, где вам подскажут, как правильно составить проект и какие нужны документы для узаконивания изменений.

Как и где узаконить изменения

Чтобы получить разрешительную документацию на перепланировку однокомнатной квартиры или объекта с большим количеством комнат, нужно в первую очередь обратиться с заявлением в БТИ. Сделать это необходимо, когда идея еще на стадии проекта. Кроме заявления потребуются выписка из ЕГРН и технический паспорт помещения.

Обязательными этапами согласования перепланировки квартиры являются инспекция сотрудника БТИ на объект, получение технического заключения о целостности стен, свидетельства о соответствии помещений санитарным нормам от сотрудника Роспотребнадзора. Процесс может быть длительным и хлопотным, однако, если в результате вы получите квартиру своей мечты, не создав угрозы обрушения здания, – оно того стоит.

Чем грозит незаконная перепланировка

Все несогласованные видоизменения в жилых помещениях многоквартирного дома необходимо легализовать, потому что незарегистрированные перепланированные мероприятия приведут к следующим последствиям:

  • штрафам за незаконную перепланировку. Согласно КоАП все нарушители будут обложены денежными санкциями от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублям. Помимо этого, несанкционированное перепланирование приведет к обязательному возврату жилого помещения в предыдущий вид. Если в установленное время это не будет выполнено, то последует судебная ответственность в виде продажи квартиры с торгового аукциона с компенсационными выплатами. Съемщикам жилья по социальному договору грозит выселение и разрыв контракта;
  • запрет на различные операции с недвижимостью, в частности продавать квартиру с выполненной неузаконенной перепланировкой;
  • нельзя проводить несанкционированные ремонты, поскольку это грозит чрезвычайными ситуациями, которые могут повлечь за собой разрушения несущих стен и перекрытий, потопами и иными пагубными результатами проведенных нелегальных работ.

При покупке квартиры рекомендуется проверить помещение и документацию, чтобы избежать неприятных ситуаций, касающихся несанкционированных ремонтов.

ВАЖНО! Основные конструкции многоквартирного здания, внутренние несущие стены и колонны являются основой дома. Следовательно, замена и снос этих элементов квартиры не могут быть произвольными. Незаконно осуществляя капитальный ремонт жилища, существует риск не только штрафов – это угрожает конструкции всего дома.

Виды работ

В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:

  • Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
  • Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
  • Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
  • Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.

Информация!

В зависимости от того к какому типу относится ваш частный дом, в нём возможны разные действия. Так, к примеру, если постройка каркасная, то вы можете воплотить в реальность практически любую свою идею. В ситуациях с кирпичными домами дела обстоят несколько сложнее, поскольку некоторые стены являются деталями несущих конструкций.

Как оформить

Перед тем, как непосредственно приступить к работам, требуется определить, нуждаются ли они в согласовании.

Если вы сами не очень хорошо разбираетесь в данном вопросе, проконсультировать вас могут специалисты Жилищной инспекции, Отдела капитального строительства при администрации вашего населенного пункта, а также специалисты строительных и проектных организаций.

  1. Поскольку перепланировка всегда находит отражение в техпаспорте, его следует заказать в БТИ. Вместе с техпаспортом эта организация выдаст план помещения, который и послужит основой для проекта или эскиза.
  2. При выполнении проекта, его необходимо утвердить в некоторых организациях (рассмотрим ниже).
  3. Если для вашего вида перепланировки необходимо согласование, вы подаете пакет документов в Жилинспекцию, которая и выдаст разрешение.
  4. По завершении работ обязательно приглашаются сотрудники этого органа, которые принимают выполненные в соответствии с проектом изменения и выдают акт о завершении работ.
  5. На основании этого акта БТИ выдает новый техпаспорт. С ним следует обратиться в Росреестр, написав заявление в МФЦ. Так все изменения будут зафиксированы и в дальнейшем у вас не будет препятствий для совершения сделок с данной недвижимостью.

Документы

При составлении заявления в Жилинспекцию, к нему необходимо приложить перечень документов, на основании которых этот орган сможет вынести положительное решение:

  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в данном жилье;
  • справка о согласии всех зарегистрированных совершеннолетних граждан на предполагаемые виды работ;
  • документ, устанавливающий право собственности на данное помещение;
  • технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций и прочих элементов здания (инженерных, вентиляционных систем).

Если работы проводятся в многоквартирном доме, также могут потребоваться:

  • решение ТСЖ (если перепланировка затрагивает места общего пользования в здании);
  • договор с проектной организацией на авторский надзор;
  • договор с организацией, содержащей данный дом на балансе, о техническом надзоре за работами;
  • страхование гражданской ответственности за возможное причинение ущерба в ходе выполнения работ третьим лицам.

Проект или эскиз

Согласование перепланировки может проводиться по проекту или эскизу, в зависимости от сложности запланированных работ.

Согласование по эскизу проходит по упрощенной схеме.

В проектном бюро вам делают на плане помещения рисунок (эскиз) тех изменений, которые вы желаете внести.

Они не могут касаться несущих конструкций, инженерных сетей, внешнего облика задания или переноса санузла и кухни в другое место.

Перепланировка по эскизу касается только переноса или возведения легких перегородок. Обычно данный вид согласования занимает очень мало времени.

Согласование по проекту – более обременительная процедура, как в плане времени, так и финансовом.

Ведь проект следует не только выполнить, заказав в специализированной организации, но и утвердить в нескольких других:

  • СЭС;
  • Пожарной службе;
  • в Отделе архитектуры (если изменения касаются фасада здания);
  • в организациях, занимающихся газоснабжением, отоплением, подачей воды и водоотведением, электроснабжением (в зависимости от того, в какие инженерные сети вносятся изменения).

Но зато это надежная процедура, которая исключит в дальнейшем любые сторонние притязания к проведенным вами работам.